Spørgsmål 1.
Må du ændre i strukturen på stamdata? Det vil være en meget let løsning at merge alle sheets til et masterdata-sheet, hide det og lave en pivot-tabel, som kan selekteres evt. med slicere for at gøre det lækkert. Herefter er det bare at koble nogle visualiserings-charts på. Du lyder ikke til at ville benytte dig af makro, det er heller ikke nødvendigvis en god idé, fordi data-strukturen er for svag til at brugeren ikke kommer til at ændre i den.
Spørgsmål 2.
Yuppie-Moody har skrevet specifikt om andelslejligheder
Andelsboligmarkedet i københavn er om muligt mere ødelagt end lejeboligmarkedet. Dette kan til dels tilskrives en fejlfundering i delelementer af konstruktionen til at starte med, men ligeså meget manglende indblik for købere, sælgere og ret beset foreningen selv.
Kort fortalt er andelsboligforeninger en forening stiftet med henblik på at erhverve en investeringsejendom i fællesskab ved belåning, og udstede andelsbeviser til foreningens medlemmer. Man "ejer" således ikke ejendom, men blot retten til at bo i en (eller flere) af foreningens lejligheder. Dette betyder også at man ikke kan optage realkreditlån, og må nøjes med de dyrere banklån. Dog blev loven for andelsboliger ændret tilbage i 2005, så man nu kan tinglyse pant i andelsbeviset og dermed give banken sikkerhed. Den stadig eksisterende renteforskel skal findes i fundingen af lånet, i og med banken ikke kan udstede obligationer, må de ud på cibor/libor markedet, hvor der hentes kapital uden sikkerhedsstillelse. Dette betaler du som kunde naturligvis for.
Fordelen ved andelsboliger ktr ejerlejligheder er prisen, som følger af at investeringsejendomme bliver handlet på baggrund af afkastgrad og dermed væsentligt lavere end ejerlejligheder, gerne 12-14t pr meter indenfor broerne. Vi snakker minimum 30-40 % mindre pr/m.
Andelslejligheder har historisk set været umulige at få fat i, og der blev givet store summer "under bordet" for at komme ind i disse attraktive boliger. Andelsboliger er prismaksimeret efter det man betegner som andelskronen, som førhen var meget lave, grundet de gunstigt lave vurderingsgrundlag (der findes 3 forskellige metoder for ansættelse af andelskronen/prisen på lejlighederne). I midten af 00'erne besluttede skat sig for kraftigt at hæve vurderingerne af investeringsejendomme i københavn, og mange foreninger valgte at beregne andelskronen på baggrund af de forhøjede vurderinger, for at indkassere de medfølgende højere lejlighedspriser. Dengang var det ikke noget problem at låne penge i banken til andelslejligheder til lave variable renter, og andelslejligheder var til trods for de høje priser, billigere end ejerlejligheder. Dette qua disses skyhøje meterpriser, de nyligt opståede muligheder for afdragsfrihed samt andre strukturerede produkter, og de knap så lave renter dengang.
Generelt skal man vide hvad man laver når man køber andelsboliger, men gør man det er der omvendt mulighed for at gøre en ekstremt god handel. Rådet om blot at kigge efter lav boligydelse er ikke længere bredt applicerbart, i og med at det ved de fleste efterhånden og at det hermed er indkalkuleret i prisen. Min lillesøster har netop købt en lejlighed med negativ egenkapital grundet et løbsk renteswap-arrangement, alligevel er det en helt hjernedød god handel.
Bed altid om følgende dokumenter(hvis muligt), og få kyndig hjælp til at gennemgå dem: Årsrapport, vurderingsrapport, budget for kommende år, vedtægter, lånedokumenter, byfornyelseskontrakter, vedligeholdelsesplan, markedsværdi af evt. finansielle instrumenter, referat af generelforsamling samt indkaldelse til samme.
Andelsboliger er i snit knap 40 % dyrere end ejerlejligheder at sidde i, til gengæld er der væsentligt lavere handelsomkostninger i og med der ingen stempelafgift er af skødet, lavere tinglysningsafgift grundet de lavere købspriser samt generelt mindre mæglersalær.
En lille sidebemærkning er at man skal være meget opmærksom på kvadratmeteropgørelsen. Den er ikke synderlig objektiv, og man skal som tommelfingerrel fraregne ca. 33 % ifht. indre mål af lejligheden og op til ~50%. Der er ikke noget odiøst eller ulovlig ved det, men måske lidt betænkeligt.
Jeg vil gerne lige knytte en kommentar til den lejlighed du kigger på, for at give en indikation om hvad man skal kigge efter.
De har hvad der som udgangspunkt er et stærkt driftregnskab, få lejeligheder (hvilket simplificieret er skidt, fordi man ikke kan sælge lejligheder løbende), desværre kun 1 erhvervlejemål (de er altid interessante, da ingen lovregulering af lejen). På udgiftssiden er der plads til bedre omkostningsstyring; administration, revision og varmeregnskabsudarbejdelse er alt sammen for dyrt, her kan spares 100t. Minimum. Derudover afdrager de heftigt på gælden, deraf det negative cashflow.
De foretager for lidt vedligeholdelse, tommelfingerregel for ældre københavnerejendomme er 100-150 kr pr/kvm. Dette vil sige at de formentligt snøler med vedligeholdelsen.
Ejendommen er valuar-vurderet til ca. 20.000 pr. kvm, hvilket syntes meget højt for en ejendom, hvor valuaren sikkert har regnet med et afkastgrad på 2-2,5 % til investor. Ejendommens bogførte værdi er altså en smule opskruet.
Belåningen i ejendommen er interessant. Man har valgt at swappe foreningens store lån (et såkaldt Cibor3, hvilket vil sige det fastsættes på 3-månedligt basis efter en referencesats på interbank markedet) til et almindeligt fastforrentet med en rente på 4,87 % inkl. bidrag gældende for hele lånets løbetid til og med 2037.
Jeg vil ikke give noget konkret råd(så dybt har jeg heller ikke gravet i dokumenterne), i så fald har du min mail, men lige umiddelbart er det et OK køb på papiret, men der kan findes bedre. Den tekniske pris er ca. 17.000 pr kvm i et område hvor ejerlejligheder af lignende kvalitet i stuen formentligt koster 26-28.000.