Andelsbolig i København

Jeg skal muligvis flytte til København inden for rimelig tid, og hvis jeg godt kan lide det der, så tænkte jeg bare at købe mig en andelsbolig. Men det lyder simpelthen for godt til at være sandt at kunne købe en lejlighed for en stor hundredelap, og kun have 4-5000 kr udgifter om måneden, sammenlignet med en ejerlejlighed for måske det dobbelte, og så dobbelt så mange udgifter om måneden.

Så, what's the catch? Hvad er det, som jeg ikke har fået med? Jeg har læst på diverse sider, og Wikipedia, men kan ikke finde nogen brugbar information.

Jeg ved ikke, om det er i orden at linke direkte til en mægler, så vi tager bare et hypotetisk bud:

Købspris 999.000
Boligydelse 5.159
Anvendelsesudgifter 680

Vi antager, at forenings økonomi er sund, intet fup og svindel. Hvis jeg selv har 999.000 liggende på konto, kan jeg så købe denne lejlighed, uden at skulle tage lån fra foreningen? Det Boligydelse beløb, er det lejen, som jeg stadig skal betale, selv om Købsprisen er udbetalt?

Du må gerne linke til mæglere

Hvis du vælger at købe andel vil jeg foreslå dig, at være i tæt dialog med banken eller en anden form rådgiver. Det kan være svært at gennemskue selv.

Moody har i øvrigt skrevet lidt om det et par sider tilbage i hans log.

Du må gerne linke til en mægler.

Reglerne for links gælder som udgangspunkt kun for konkurrerende webshops til boardets sponsorer.

// Edit. 8800 var hurtigst.

Jeg har rådgivet i utallige sager omkring boligkøb, og er der én ting der aldrig slår fejl, så er det andelsboligen.

Det er pratisk talt umuligt at miste penge.

GOGOGO.

Ok, fedt, det er lovligt at linke til en mægler

Ekstrem: Jeg skal desværre bruge mere oplysninger, end GOGOGOGOGO. Køber du en andel i en rådden forening, mister du penge.

Men kan nogen svare på, hvad indgår i Boligydelse og Anvendelsesudgifter? Er det "lejen"?

Er det helt henne i skoven at sige, at med en andelsbolig køber du rettigheden for at leje (forholdsvis) billigere?

Købsprisen på en andelsbolig afhænger af, hvor mange penge andelsboligforeningen skylder. Hvis foreningen slet ikke har noget gæld, vil lejligheden typisk være ret dyr, og omvendt.
Selvom en andelsboligforening har en stor gæld, betyder det ikke, at de har en dårlig økonomi. Man skal ind bagved og kigge på deres regnskab - og finansiering for at kunne se om det er en "sund" forening eller ej. Dette kan være ret kringlet, så jeg vil råde dig til at søge hjælp hos en, der har de faglige kvalifikationer til at foretage en sådan vurdering.

Desuden kan du ikke få et Realkredit lån, når du køber en andel. Så medmindre du kan lægge en god sjat ud til at starte med, kan det hurtigt blive en dyr fornøjelse i renter, da du bliver nødt til at låne pengene i banken.

Ekstrem: Det er vist en sandhed med store modifikationer...

Mange andelsboligforeninger er skidt kørende, og opgør selv værdien af aktiverne højere end långiverne. Blandt andet derfor har der tidligere været mulighed for at købe andelsbeviser for 1 kr. Simpelthen fordi andelshaverne bare ville ud af deres gældsramte forening.

Swaps er også en stor risiko for andelforeningerne - se evt.

http://borsen.dk/nyheder/bolig_og_priva ... -hold.html
http://borsen.dk/nyheder/avisen/artikel ... vende.html
http://www.andelsportal.dk/nyhed/artike ... a-24-dage/

http://www.andelsboligpris.dk/renteswap ... foreninger

Søg på skrækeksemplet AB Duegården...

Bedste råd - få fat i en seriøs bank, som ikke bare laver en mæglervurdering på et andelsobligkøb, men faktisk går ind og analyserer på regnskab, budget, belåning osv. Det kan være, at der går nogle skud i bøssen, før den rigtige dukker op, men så er du sikret bedst muligt.

Jeg ved af personlig erfaring, at Danske Bank går virkelig grundigt til værks med analyserne, og det koster ikke noget at få regnet igennem, når du er godkendt til købet.

KayVee skrev:Ok, fedt, det er lovligt at linke til en mægler

Ekstrem: Jeg skal desværre bruge mere oplysninger, end GOGOGOGOGO. Køber du en andel i en rådden forening, mister du penge.

Men kan nogen svare på, hvad indgår i Boligydelse og Anvendelsesudgifter? Er det "lejen"?
Boligydelse = huslejen til at betale andelsforeningens vedligehold, låneudgifter, forsikringer, administratorer mv.
Anvendelsesudgifter = varme, vand, strøm. Typisk betaler du a conto for varme og vand til foreningen og direkte til elselskabet for strømmen.

Er det helt henne i skoven at sige, at med en andelsbolig køber du rettigheden for at leje (forholdsvis) billigere?

Nej, det er tilnærmelsesvist korrekt.

Omkring boligydelsen, skal du især være opmærksom på budgettet for foreningen, for hvis der er nyanskaffelser på vej, så vil boligydelsen stige. Eller hvis der er renteswaps i belåningen hos foreningen, så kan huslejen også stige ret voldsomt.

De kr. 999.000 skal du lån ei banken, hvis ikke du selv har dem på bankbogen, og det vil typisk blive lavet med 60% af de 999.000 som en andelsboligkredit, hvor du kun betaler renterne, og så et andelsboliglån, som du afdrager evt. over 10-20 år.

I og med, at det er banklån, så er renten noget dyrere end på et realkreditlån, men du kan komme ned på cirka 4,5% hos mange banker.

Ekstrem skrev:Jeg har rådgivet i utallige sager omkring boligkøb, og er der én ting der aldrig slår fejl, så er det andelsboligen.

Det er pratisk talt umuligt at miste penge.

GOGOGO.

Jeppe Kaufmann...? Er det dig...?

Aha ha ha ha ha ha :lol:

Det' ligegyldig. Køb lortet. Videre!

Mads801 skrev:Købsprisen på en andelsbolig afhænger af, hvor mange penge andelsboligforeningen skylder. Hvis foreningen slet ikke har noget gæld, vil lejligheden typisk være ret dyr, og omvendt.
Selvom en andelsboligforening har en stor gæld, betyder det ikke, at de har en dårlig økonomi. Man skal ind bagved og kigge på deres regnskab - og finansiering for at kunne se om det er en "sund" forening eller ej. Dette kan være ret kringlet, så jeg vil råde dig til at søge hjælp hos en, der har de faglige kvalifikationer til at foretage en sådan vurdering.

Nej købsprisen spiller ikke en rolle i denne sammenhæng...

Nu er jeg selv andelsbolig køber og har kigget på hvad der svarer til 15-17 forskellige andelsforeninger igennem, mht. økonomi..

Hvad du først skal tænke på er:

1. Hvor stor en gæld er der i foreningen? Og har de nogle fremtidige overvejelser - evt. nye vinduer etc. ( dette kan gøre boligydelsen ekstra høj hvis de ikke har nok egenkapital)
2. Hvor konservativ er foreningen i deres ageren? Lånomlægning osv. (desto mere konservativ - jo bedre)
3. MAN KAN ALTID MISTE PENGE - OGSÅ PÅ EN ANDELSBOLIG!!! Hvor langtid har andelen været til salg? hvad med andele i samme forening? Du skal tænke på at du nok skal af med den igen på et tidspunkt!.
4. Er der for nyligt blevet lavet nogle ting i foreningen? Nyt tag, nye døre osv osv.
5. HUSK! Det er en andelsforening - du skal komme til møderne, ellers har du intet at skulle sige hvis der pludseligt skal laves noget der gør din boligydelse højere.
6. MANGE andelsforeninger er nye - og de blev bygget under den økonomiske fest i Danmark - altså er de billige f.eks. 1000,- Men boligydelsen er også derefter.. 5-15-000 månedligt.. De holder ikke en meter og vil nok ikke være gode før om 30-50 år frem!!.
7. Husk husk husk... Undersøg undersøg undersøg.. Man kan fandme aldrig være FOR sikker!

Jeg har pt. udkig på en til 300.000,- med boligydelse på 1800 og rigtig sund økonomi. (FYN)
- men bl.a. VALBY i kbh området er næsten 80% andelsforeninger, nogle er gode - andre har været for aggressive med økonomi og derfor er boligydelsen steget med 100% flere steder - svært at få budgettet passet ind til!

- Jeg kan ikke lige huske flere på stående fod, men der er flere.. trust me..

Boligydelse (95% af tilfældende) mdl. "husleje" inkl. vand eller varme

Anvendelsesudgifter (95% igen) Vand eller varme (set ovenover) + el .. I nogle andelsforeninger er der også internet og antenne med i boligydelsen. men det er sjældent.

MachoGonzo skrev:
Mads801 skrev:Købsprisen på en andelsbolig afhænger af, hvor mange penge andelsboligforeningen skylder. Hvis foreningen slet ikke har noget gæld, vil lejligheden typisk være ret dyr, og omvendt.
Selvom en andelsboligforening har en stor gæld, betyder det ikke, at de har en dårlig økonomi. Man skal ind bagved og kigge på deres regnskab - og finansiering for at kunne se om det er en "sund" forening eller ej. Dette kan være ret kringlet, så jeg vil råde dig til at søge hjælp hos en, der har de faglige kvalifikationer til at foretage en sådan vurdering.

Nej købsprisen spiller ikke en rolle i denne sammenhæng...

Der tager du fejl. Lad os tage et eksempel:

Vi har en andelsboligforening der er 10 millioner værd. Denne foreringen består af 5 lejligheder, og foreningen har en gæld på 5 millioner. Dvs. andelskronen er 5 milioner (1 million til hver lejlighed)
I dette tilfælde vil prisen på hver lejlighed være 1 million + forbedringer (hvis der er lavet nyt køkken, bad osv.)

Der er mange måder at bestemme andelsprisen, har dog ikke hørt før at gælden i foreningen har noget med det at gøre, derfor skal jeg ikke gøre mig klog på om det er sådan i nogle foreninger.

Det mest normale er dog at der er sat en andelskrone (pris pr. kvadratmeter) af andelsforeningen og så plus forbedringer. Der er også nogle andelsforeninger som kører fri pris, dvs. at der ikke er en reel pris på andelen, men at den fx bliver vurderet af ejendomsmægler.

Ideen med andelsboliger er kørt ud på et sidestykke og mange af dem koster det samme som huse, plus at man betaler leje ](*,)

Til TS har du en mil på bankbogen, så køb ejer i stedet for

Ekstrem skrev:Jeg har rådgivet i utallige sager omkring boligkøb, og er der én ting der aldrig slår fejl, så er det andelsboligen.

Det er pratisk talt umuligt at miste penge.

GOGOGO.

Laver du seriøst sjov med mig? Hvilket år lever du i?

Mr.topgear> Renteswaps er ikke nødvendigvis et dårligt tegn. Man kan sælge lort for billigt, og guld for dyrt. Nu er renten så lav, at tabene er taget for foreninger med renteswaps, medmindre de ligeledes har rentetrappe oveni, men selv her der næppe tale om mere end 0,5-1 procentpoint. Husk på at man regnskabsmæssigt skal bogføre kurstabet af instrumentet i indkomståret.

machogonzo> det er alt misvisende at gøre det så forsimplet. En aggressiv låneomlægning kan være et godt tegn, hvis gjort rigtigt. vedr. 5. så er det sådan set også tilfælde i en ejer. 6. Det er for generaliserende, at nogen nystiftede andelsboligforeninger har dummet sig, betyder endda bare gode muligheder for købere med risikoappetit. 7 Vil jeg derimod give dig ret i

Mads801> Der findes forskellige måder at beregne maksimalprisen ud på.

Hvis OP har en million, kan jeg den fandme love dig for at han skal købe en andel. Alt andet lige, tjener du mange penge skal du købe en ejer, har du mange penge skal du købe en andel. Husk på at Skats aggressive ejendomsvurderinger af investeringsejendomme betyder værdistigninger tilsvarende ejerlejligheder, på sigt om ikke andet.

Til OP, hvis du har nogle konkrete spørgsmål, så stil dem endelig.

Elsker at jeg bor i en andelsbolig, og jeg ved ingen af de ting som er nævnt i tråden her (det lyder klogt, og rigtigt, det meste af det).

Jeg fik banken + en økonom i familien til at kigge regnskabet igennem, og købte så. Min boligydelse er steget med 150 kr. pr. måned over 3½ år, så jeg er formentlig ikke blevet taget dybt i r***n.

Summa-summarum; få banken eller en revisor til at kigge på det, de ved formentlig endnu mere om det end de kyndige hoveder herinde på bb.dk (selvom det virker som om et par stykker her har godt styr på det!).

Valeurvaleur skrev:Elsker at jeg bor i en andelsbolig, og jeg ved ingen af de ting som er nævnt i tråden her (det lyder klogt, og rigtigt, det meste af det).

Jeg fik banken + en økonom i familien til at kigge regnskabet igennem, og købte så. Min boligydelse er steget med 150 kr. pr. måned over 3½ år, så jeg er formentlig ikke blevet taget dybt i r***n.

Summa-summarum; få banken eller en revisor til at kigge på det, de ved formentlig endnu mere om det end de kyndige hoveder herinde på bb.dk (selvom det virker som om et par stykker her har godt styr på det!).

Enig i, at man skal kontakte en form for personlig rådgivning, men hvor er det egentlig fedt, at nærmest hver gang brugere spørger om noget herinde, også ting der ikke er træningsrelateret, er der andre brugere, som velvilligt stiller op med kvalificerede svar. Det er da en fornøjelse.

Det var lige et ligegyldigt positivt indlæg

8800 skrev:
Valeurvaleur skrev:Elsker at jeg bor i en andelsbolig, og jeg ved ingen af de ting som er nævnt i tråden her (det lyder klogt, og rigtigt, det meste af det).

Jeg fik banken + en økonom i familien til at kigge regnskabet igennem, og købte så. Min boligydelse er steget med 150 kr. pr. måned over 3½ år, så jeg er formentlig ikke blevet taget dybt i r***n.

Summa-summarum; få banken eller en revisor til at kigge på det, de ved formentlig endnu mere om det end de kyndige hoveder herinde på bb.dk (selvom det virker som om et par stykker her har godt styr på det!).

Enig i, at man skal kontakte en form for personlig rådgivning, men hvor er det egentlig fedt, at nærmest hver gang brugere spørger om noget herinde, også ting der ikke er træningsrelateret, er der andre brugere, som velvilligt stiller op med kvalificerede svar. Det er da en fornøjelse.

Det var lige et ligegyldigt positivt indlæg

Helt enig, og jeg håber ikke at mit indlæg virkede som et surt opstød, det var bare for at understrege at det med at få banken indover under alle omstændigheder er en god idé!

Valeurvaleur skrev:
8800 skrev:
Valeurvaleur skrev:Elsker at jeg bor i en andelsbolig, og jeg ved ingen af de ting som er nævnt i tråden her (det lyder klogt, og rigtigt, det meste af det).

Jeg fik banken + en økonom i familien til at kigge regnskabet igennem, og købte så. Min boligydelse er steget med 150 kr. pr. måned over 3½ år, så jeg er formentlig ikke blevet taget dybt i r***n.

Summa-summarum; få banken eller en revisor til at kigge på det, de ved formentlig endnu mere om det end de kyndige hoveder herinde på bb.dk (selvom det virker som om et par stykker her har godt styr på det!).

Enig i, at man skal kontakte en form for personlig rådgivning, men hvor er det egentlig fedt, at nærmest hver gang brugere spørger om noget herinde, også ting der ikke er træningsrelateret, er der andre brugere, som velvilligt stiller op med kvalificerede svar. Det er da en fornøjelse.

Det var lige et ligegyldigt positivt indlæg

Helt enig, og jeg håber ikke at mit indlæg virkede som et surt opstød, det var bare for at understrege at det med at få banken indover under alle omstændigheder er en god idé!

Det gjorde det bestemt ikke.

Fedt at se, at der er flere gode ting at sige om en andel

Moody skrev:Hvis OP har en million, kan jeg den fandme love dig for at han skal købe en andel. Alt andet lige, tjener du mange penge skal du købe en ejer, har du mange penge skal du købe en andel. Husk på at Skats aggressive ejendomsvurderinger af investeringsejendomme betyder værdistigninger tilsvarende ejerlejligheder, på sigt om ikke andet.

Til OP, hvis du har nogle konkrete spørgsmål, så stil dem endelig.

OP har ikke en million stående klar til brug, men jeg er i den "heldige" situation, at jeg kommer til at fortjene meget godt, om et års tid, da jeg har fået mit sønringsæbevis. Jeg har siddet og leget lidt på Nykredit.dk og Realkredit Danmark, for at se, hvilke lån passer mig bedst, hvis jeg foreksempel køber en ejer for 2,5 millioner, og der kan jeg ikke se noget problem i at have sådan et lån.

Men jeg har nogle praktiske spørgsmål. Lad os bare antage, at jeg køber en ejer, da det passer bedst til mit temperament.

Jeg har stadig ikke fået mig en banke (bruger den færøske endnu). Kan i anbefale en? Tænkte Nordea.

Hvilket type lån er at foretrække, et med fast rente, eller et med svingende rente? Jeg kan se inde på Nykredit.dk, at med et boligkøb på 2,7 mil. (135.000 udbetaling), ligger den månedlige rente på 4.778,- og på 1.563,- med variabel rente. Det er altså en væsentlig forskel! Så kan man sikkert forvente, at renten stiger voldsomt, når det engang går opad igen, ellers er der ingen risiko med variabel rente.

Og hvor henne skal man tage sit lån, Realkredit DK, eller Nykredit? Jeg kan ihvertfald godt lide tallene, som Nykredit beregneren kommer med.

Hvis jeg foreksempel vælger at betale mit gæld med realkredit lån og lav afdrag, kan jeg vælge en måned at spytte ekstra mange penge i afdrag, hvis der er overskud?

Mit eksempel for Nykredit regneren: http://m.lokalbolig.dk/Soeg+bolig/vis_b ... =10-MV0005

KayVee skrev:Hvilket type lån er at foretrække, et med fast rente, eller et med svingende rente? Jeg kan se inde på Nykredit.dk, at med et boligkøb på 2,7 mil. (135.000 udbetaling), ligger den månedlige rente på 4.778,- og på 1.563,- med variabel rente. Det er altså en væsentlig forskel! Så kan man sikkert forvente, at renten stiger voldsomt, når det engang går opad igen, ellers er der ingen risiko med variabel rente.

Ja, der er forskel, og det er der fordi der er højere risiko ved det korte lån med lav rente. Om et år kan du risikere, at renten på det lån er 10% (måske lidt overdrevet) i stedet for den 1% den er på nu. Lånene genforhandles hvert år, og renten fastsættes efter hvordan økonomien ser ud på netop det tidspunkt, så det handler i bund og grund om, hvorvidt du tror, at renten stadig er lav om et år, eller om du tror den er steget.

KayVee skrev:Og hvor henne skal man tage sit lån, Realkredit DK, eller Nykredit? Jeg kan ihvertfald godt lide tallene, som Nykredit beregneren kommer med.

Du skal lave din aftale der hvor de vil låne dig de penge du vil låne, til den rente du vil give og med fornuftige gebyrer som gør det rentabelt for både dig og långiver. Husk at sammenligne vilkår, pris på gebyrer og andet der har interesse for dig - fx. hvad det koster hvis du vil lave ekstraordinære indbetalinger.

KayVee skrev:Hvis jeg foreksempel vælger at betale mit gæld med realkredit lån og lav afdrag, kan jeg vælge en måned at spytte ekstra mange penge i afdrag, hvis der er overskud?

På realkreditlånet tror jeg ikke du har mulighed for at lave ekstraordinær indbetaling uden at skulle betale et gebyr, men spørg der hvor du ender med at lave aftalen.

Min anbefaling vil være at lave et budget som hænger sammen med fast rente, og så vurdere mulighederne ved at lave et F1 lån for at bruge overskuddet på at betale den dyre bankgæld rigtigt hurtigt, og derefter planlægge en konvertering til fast rente på restgælden ud fra det beløb du indtil da samlet set har afdraget med - på den måde kan du udnytte den lave rente til at afdrage din gæld hurtigt. Men som sagt: Tag udgangspunkt i, at du skal bruge penge mindst svarende til afdraget på fastforrentet lån til at nedbringe din gæld - også selvom du vælger at lave det som et flexlån i stedet. Og hvis du spekulerer i afdragsfrihed, så gør det kun til at afdrage dyrere gæld hurtigere - lad være med at bruge afdragsfriheden til forbrug, og husk at gemme noget af den til når lokummet virkelig brænder på (hvis du eksempelvis bliver arbejdsløs).

PS: Og så lige en sidste ting. Du skriver eje, og derfor har jeg i ovenstående taget udgangspunkt i, at du taler om (ren) ejerbolig. Du kan nemlig ikke optage obligationslån i andelsbolig, så renten er noget højere end hvis det er en ejerbolig du investerer i.

KayVee skrev:Fedt at se, at der er flere gode ting at sige om en andel

Moody skrev:Hvis OP har en million, kan jeg den fandme love dig for at han skal købe en andel. Alt andet lige, tjener du mange penge skal du købe en ejer, har du mange penge skal du købe en andel. Husk på at Skats aggressive ejendomsvurderinger af investeringsejendomme betyder værdistigninger tilsvarende ejerlejligheder, på sigt om ikke andet.

Til OP, hvis du har nogle konkrete spørgsmål, så stil dem endelig.

OP har ikke en million stående klar til brug, men jeg er i den "heldige" situation, at jeg kommer til at fortjene meget godt, om et års tid, da jeg har fået mit sønringsæbevis. Jeg har siddet og leget lidt på Nykredit.dk og Realkredit Danmark, for at se, hvilke lån passer mig bedst, hvis jeg foreksempel køber en ejer for 2,5 millioner, og der kan jeg ikke se noget problem i at have sådan et lån.

Men jeg har nogle praktiske spørgsmål. Lad os bare antage, at jeg køber en ejer, da det passer bedst til mit temperament.

Jeg har stadig ikke fået mig en banke (bruger den færøske endnu). Kan i anbefale en? Tænkte Nordea.

Hvilket type lån er at foretrække, et med fast rente, eller et med svingende rente? Jeg kan se inde på Nykredit.dk, at med et boligkøb på 2,7 mil. (135.000 udbetaling), ligger den månedlige rente på 4.778,- og på 1.563,- med variabel rente. Det er altså en væsentlig forskel! Så kan man sikkert forvente, at renten stiger voldsomt, når det engang går opad igen, ellers er der ingen risiko med variabel rente.

Og hvor henne skal man tage sit lån, Realkredit DK, eller Nykredit? Jeg kan ihvertfald godt lide tallene, som Nykredit beregneren kommer med.

Hvis jeg foreksempel vælger at betale mit gæld med realkredit lån og lav afdrag, kan jeg vælge en måned at spytte ekstra mange penge i afdrag, hvis der er overskud?

Mit eksempel for Nykredit regneren: http://m.lokalbolig.dk/Soeg+bolig/vis_b ... =10-MV0005

Bankerne er så småt ved at åbne for nogle typer udlån igen, undersøg markedet. Swedbank har længe eksponeret sig selv på andelsboligmarkedet i dk. Nordea er en god allrounder, om end meget stram kreditpolitik. Når det så er sagt, så regn ikke med at kunne låne noget der minder om 2,5 til en ejer, hvis ikke du har en seriøs potion penge selv, eller tjener knap en mio. om året.

Beregneren kan du ikke bruge til så meget, de er i bedste fald vejledende, i værste fald tombola. Fast/variabel rente spørgsmålet er ikke så simpelt, ingen kan forudsige fremtiden, og de fleste har længe ventet renten vil stige. Jeg tror, at jeg i din situation, ville tegne et (f3), f5 eller f10-lån, i og med du er ung og snart færdig med uddannelse, har du formentligt væsentligt mere finansiel ballast, hvis renten er steget når du skal refinansiere. Men for at give dig et konkret svar, skal man kigge på mange ting; kommende familiestiftelse, hvor længe har du tænkt dig at beholde lejligheden, karrieremæssige udsigter, kærester/kone, privatforbrug etc.

Du kan altid vælge at indfri et lån (også et inkonvertibelt), spørgsmålet er hvilke muligheder der tillades. Ved almindelige realkreditlån, tillades der ekstraordinære afdrag.

fedania: Takker for dit grundige svar

Jeg kan også rigtig godt lide dit forslag om at lave en budget efter fast rente, og så tage et F1 lån og bruge forskellen til at betale gæld. Men der er dog en risiko med det, da hvis renterne stiger kort efter (2-3 år) jeg har taget mit lån, så skal forskellen være større end det, det koster at lave lånet om til et fast rente lån. Hvad det koster at få lavet om, undersøger man selvfølgelig inden man tager lånet.

Moody: Hvad er de forskellige F3, F5, og F10 lån? På Nykredits hjemmeside kalder de det bare for Realkredit A, B, C, D, og E. Ved ikke om det er det samme, som F3-5...?

Jeg er færdig med min uddannelse og skylder ingenting. Det som jeg nu mangler, er at få lidt sejltid (er uddannet maskinmester), så jeg kan komme op i rang og fortjene noget mere, som jeg så kommer til at gøre efter jul. Men først vil jeg skrabe nogle penge sammen, så lånet er til at overskue, og i den tid har jeg tænkt mig at bo til leje. Det er så også for at finde ud af, om jeg overhoved gider at bo i Danmark (København) på længere sigt.

Det kunne også være interessant at regne ud, hvornår det bedst løser sig at skifte fra lejebolig, til ejer. Her tænker jeg på, hvornår renterne = huslejen.

KayVee skrev:fedania: Takker for dit grundige svar Jeg kan også rigtig godt lide dit forslag om at lave en budget efter fast rente, og så tage et F1 lån og bruge forskellen til at betale gæld. Men der er dog en risiko med det, da hvis renterne stiger kort efter (2-3 år) jeg har taget mit lån, så skal forskellen være større end det, det koster at lave lånet om til et fast rente lån. Hvad det koster at få lavet om, undersøger man selvfølgelig inden man tager lånet.

Moody: Hvad er de forskellige F3, F5, og F10 lån? På Nykredits hjemmeside kalder de det bare for Realkredit A, B, C, D, og E. Ved ikke om det er det samme, som F3-5...?

Jeg er færdig med min uddannelse og skylder ingenting. Det som jeg nu mangler, er at få lidt sejltid (er uddannet maskinmester), så jeg kan komme op i rang og fortjene noget mere, som jeg så kommer til at gøre efter jul. Men først vil jeg skrabe nogle penge sammen, så lånet er til at overskue, og i den tid har jeg tænkt mig at bo til leje. Det er så også for at finde ud af, om jeg overhoved gider at bo i Danmark (København) på længere sigt.

Det kunne også være interessant at regne ud, hvornår det bedst løser sig at skifte fra lejebolig, til ejer. Her tænker jeg på, hvornår renterne = huslejen.

Husk på, at hvis du skal omlægge dit rentetilpasningslån til et fastforrentet obligationslån, fordi renten er steget, så vil renten også være steget på de fastforrentede lån. Man regner med, at normalniveauet for rentetilpasningslån med 1-årig profil er cirka 3,5-4%, og pt. ligger den sats på ca. 0,3%! Bidragssatserne er dog generelt højere på rentetilpasningslån end fastforrentede lån, idet risikoen opfattes som større på disse lån.

Den konventionelle finansiering med et 30 årig obligationslån med afdrag og et boliglån på samme tid vil typisk pt. koste det samme som et F5K lån og et boliglån, som bare afvikles på fem år i stedet for 30. På den måde afdrager du gælden langt hurtigere end eller, og vil dermed spare rigtig mange bankrenter. Efter de fem år, kan du ændre dit rentetilpasningslån til "T"-varianten (FxT), og så have en fast ydelse på realkreditlånet om en variabel løbetid.

Vælg lån ud fra dels hvor længe en horisont du regner med at have i boligen, for hvis du skulle bo der i 30 år, vil det helt sikkert være billigst at tage et 3% fastforrentet obligationslån og benyttede afdragsfrihed til at betale dyrere gæld med.

Perosnligt ville jeg aldrig tage FlexLån på mere end tre år, da man skal huske på, at indfrielse udover i sidste år inden rentetilpasning, vil ske til en overkurs, så det kan blive ret dyrt at indfri.

Læs om FlexLån med "T" variant, som kunne være interessant i din situation, når den dyrere gæld er færdigafviklet.

De beløb du taler om at låne kræver ret mange forudsætninger for dig, for hvis du regner med at låne mio. kr. 2,5, så skal din årsløn i hvert fald være kr. 700.000, og du skal forvente at lægge kr. 250.000 i egenfinansiering. Samtidig skal du have gode dækninger på pensionsordningen mod tab af erhvervsevne.

Ja, der er forskel, og det er der fordi der er højere risiko ved det korte lån med lav rente. Om et år kan du risikere, at renten på det lån er 10% (måske lidt overdrevet) i stedet for den 1% den er på nu. Lånene genforhandles hvert år, og renten fastsættes efter hvordan økonomien ser ud på netop det tidspunkt, så det handler i bund og grund om, hvorvidt du tror, at renten stadig er lav om et år, eller om du tror den er steget.

Renterne forventes ikke at stige voldsomt meget de næste 1-3 år, men jo, før eller siden går det opad igen.

KayVee skrev:Og hvor henne skal man tage sit lån, Realkredit DK, eller Nykredit? Jeg kan ihvertfald godt lide tallene, som Nykredit beregneren kommer med.

Du skal lave din aftale der hvor de vil låne dig de penge du vil låne, til den rente du vil give og med fornuftige gebyrer som gør det rentabelt for både dig og långiver. Husk at sammenligne vilkår, pris på gebyrer og andet der har interesse for dig - fx. hvad det koster hvis du vil lave ekstraordinære indbetalinger.

Nej, du skal vælge den finansieringspartner, som giver dig gode priser, og den bedste rådgivning, efter min mening. Pris kan ikke stå alene.

KayVee skrev:Hvis jeg foreksempel vælger at betale mit gæld med realkredit lån og lav afdrag, kan jeg vælge en måned at spytte ekstra mange penge i afdrag, hvis der er overskud?

På realkreditlånet tror jeg ikke du har mulighed for at lave ekstraordinær indbetaling uden at skulle betale et gebyr, men spørg der hvor du ender med at lave aftalen.

Igen, prøv at undersøge "T"-lånet, som er en ret god kombination af egenskaberne. Gebyret for at delindfri på et rentetilpasningslån er typisk ca. kr. 500-750, så det er til at overse.

Min anbefaling vil være at lave et budget som hænger sammen med fast rente, og så vurdere mulighederne ved at lave et F1 lån for at bruge overskuddet på at betale den dyre bankgæld rigtigt hurtigt, og derefter planlægge en konvertering til fast rente på restgælden ud fra det beløb du indtil da samlet set har afdraget med - på den måde kan du udnytte den lave rente til at afdrage din gæld hurtigt. Men som sagt: Tag udgangspunkt i, at du skal bruge penge mindst svarende til afdraget på fastforrentet lån til at nedbringe din gæld - også selvom du vælger at lave det som et flexlån i stedet. Og hvis du spekulerer i afdragsfrihed, så gør det kun til at afdrage dyrere gæld hurtigere - lad være med at bruge afdragsfriheden til forbrug, og husk at gemme noget af den til når lokummet virkelig brænder på (hvis du eksempelvis bliver arbejdsløs).

Du kan ikke konvertere et rentetilpasningslån - du kan omlægge. FlexLån er Realkredit Danmark rentetilpasningslån. Realkreditlån med variabel rente kaldes generelt rentetilpasningslån. Et fem årigt renteilpasningslån giver typisk mulighed for at afdrage boliglånet på fem år også for samme nettoudgifter eller en smule mere end fastforrentet lån m. afdrag + 30 årig boliglån.

PS: Og så lige en sidste ting. Du skriver eje, og derfor har jeg i ovenstående taget udgangspunkt i, at du taler om (ren) ejerbolig. Du kan nemlig ikke optage obligationslån i andelsbolig, så renten er noget højere end hvis det er en ejerbolig du investerer i.[/quote]

Du kan heller ikke optage rentetilpasningslån i andelsbolig - eller nogen form for realkreditlån som andelshaver.

For øvrigt, TS, find en bank allerede nu, for der vil også være fordele i at vise du har styr på økonomien i god tid inden du regner med at foretage boligkøbet, for det vil give tillid til dig fra bankens side, og derved får du nemmere ved at få bevilget finansieringen og bedre vilkår til den tid.

Mr.TopGear: Tak for dit svar

Jeg har læst lidt om FlexLån T, og det lyder til at være rimelig fornuftigt med fast "flex" rente. Men jeg tror næsten, at mit valg falder på en rimelig andelsbolig, da lånet ikke behøver at være så stort, og man er ikke knyttet til at arbejde kun for pengenes skyld.

Indrømmet, jeg har ikke læst alle indlæg, og jeg skal beklage hvis det er off-topic.

Men har du overvejet en ren ejerlejlighed kontra andel? På trods af min juridisk uddannelse bliver jeg stadig til tider forbavset over hvor indviklet, og til tider uigennemskueligt, andelsboligmarkedet kan være.

Der sidder med statsgaranti folk bag skærmen nu, der synes det er noget forbandet vrøvl jeg sidder og lukker ud, men der er imo langt færre faldgruber ved køb af en ejerlejlighed.

Lawman skrev:Indrømmet, jeg har ikke læst alle indlæg, og jeg skal beklage hvis det er off-topic.

Men har du overvejet en ren ejerlejlighed kontra andel? På trods af min juridisk uddannelse bliver jeg stadig til tider forbavset over hvor indviklet, og til tider uigennemskueligt, andelsboligmarkedet kan være.

Der sidder med statsgaranti folk bag skærmen nu, der synes det er noget forbandet vrøvl jeg sidder og lukker ud, men der er imo langt færre faldgruber ved køb af en ejerlejlighed.

Ja, det er faktisk det (ejer Vs. andel) en stor del at tråden går ud på

Men tak for dit input, altid glad for at høre en med erfaringer på området sige sin mening.

Andelsbolig i København

Brugere online